Investering: Aktier, Ejendomme og Mere

At have et fast arbejde og spare op er en god metode, hvis du gerne vil være almindeligt velhavende. Men det er ikke noget, der giver dig mulighed for at stoppe med at arbejde i en alder af 50 og flytte til Spanien eller rejse ud i længere tid med din ægtefælle. Til det er det danske skattesystem for voldsomt og dine udgifter for høje til at du for alvor kan nå at spare op. For at blive mere end almindeligt velhavende er du nødt til at investere – gerne tidligt og kontinuerligt. Med penge lader du dine penge tjene penge. Det sker døgnet rundt, hvert år og uafhængigt af, hvad du laver. Det arbejde du udfører ved siden af bliver et supplement til den formue du har investeret.

Takket være renters rente behøver du ikke at investere mange penge til at starte med. Hvis du har 100.000 kroner i opsparing og i 20 år opsparer 10.000 kroner om året har du samlet sparet 300.000 op efter de 20 år – men med en rente på 5 % har du, med renters rente, samlet over 600.000 kroner sammen. Over de næste 10 år næsten fordobler du formuen, selvom du kun selv samler 100.000 kroner mere sammen. Alternativet – ikke at investere – er dyrt ikke alene fordi du ikke tjener penge, men fordi du hvert år taber 1-2 % af din formue til inflation. De penge du sparer op mister købekraft hvert år. Det er meget svært at spare sig rig. Og det er i hvert fald ikke særligt sjovt!

Formålet med denne artikel er at give dig et overblik over dine investeringsmuligheder.

Den bedste investering afhænger af din nuværende situation – har du gæld med høj rente, skal din investering være likvid eller kan du tåle at binde dine penge i lang tid?

Jeg gennemgår herunder gængse investeringsformer og deres fordele og ulemper – med det in mente kan du for dig selv beregne, hvad der er den bedste investering for dig.

Jeg investerer selv både i aktier og i fast ejendom.

Før Du Investerer: Betal Højrentet Gæld Af

Lad os starte med det vigtigste – selv hvis du er dygtig på aktiemarkedet eller med investering i fast ejendom kan du ikke forvente over en lang periode at forrente din formue med to cifre.

Hvis du har gæld med høj rente bør du derfor som din første investering betale den af. Som tommelfingerregel er det alt andet end dit realkreditlån, du bør betale af først.

Det betyder, at du bør betale:

• Boliglån og andre banklån
• Forbrugslån
• Billån
• Kreditter og afbetalinger på forbrugerelektronik og lignende

Her betaler du ofte 5-15 % i renter – renter, du ikke betaler, når du betaler hele beløbet af i stedet for.

Danske realkreditlån selv med fast rente ligger med en ÅOP på 3-4 %. Det bør du kunne slå på aktiemarkedet og med fast ejendom. Derfor behøver du ikke at betale dit realkreditlån af før du begynder at investere. Den bedste investering vil tværtimod ofte være faktisk at omlægge dit realkreditlån med henblik på at aktivere flere penge, du kan bruge til at investere på aktiemarkedet eller i fast ejendom.

Gennemgå dine passiver – hvis der er nogle af dem, der bliver forrentet med mere end 5 %, bør du få betalt dem før du påbegynder investering.

Gængse Investeringsformer

Vi kigger her på de mest almindelige måder at investere på, herunder aktier og fast ejendom.

Investering i Aktier (Anbefalet)

Lad os kigge på den første mulige investeringsform. Det er investering i aktier.

Når du køber aktier køber du en lille del af en virksomhed. Herved opnår du ret til en vis fordeling af overskuddet, men det er stigning i aktiens værdi, vi er ude efter. Hvis selskabet du har investeret i klarer sig godt stiger værdien af aktien og du kan derfor sælge den til mere, end du købte den til.

Fordele ved Aktieinvestering

Der er en række klare fordele ved aktiemarkedet for dig som investor:

• Din investering er likvid. Hvis du på et tidspunkt ønsker at bruge dine penge til noget andet – eksempelvis en jordomrejse eller udbetaling til en ny bolig – kan du sælge dine aktier næsten øjeblikkeligt. Hvis du investerer i aktier i store og børsnotererede selskaber er der altid en køber til dine aktier.
• Nemt at komme i gang med. Du skal oprette en konto hos en aktiemægler eller du kan som alternativ bruge din almindelige bank. Herefter skal du blot vælge hvilke virksomheder du ønsker at investere i eller – alternativt – at investere i en indeksfond, hvorved du får et bredt udsnit af de største aktier på markedet. Dette kan anbefales.
• Kræver ikke store beløb. Det er svært at komme i gang med at investere i fast ejendom alene fordi, at du skal have over 100.000 kroner. Sådan forholder det sig ikke med aktier. Du kan tage et SU-lån og bruge de penge, ligesom en mindre opsparing fra dit faste arbejde kan bruges. I praksis kan du starte med at investere i aktier i et fornuftigt tempo allerede fra 25.000 kroner.

Risici ved Aktieinvestering

Der er dog også flere risici, du skal være opmærksom på:

• Farligt at låne penge. Hvis du investerer for penge du har lånt af eksempelvis din bank kaldes dette en ”gearet investering”. Det betyder at du ved et marked i stigning (et såkaldt bullmarked) tjener renter på andre folks penge. Du lader andre folks penge tjene penge til dig. Det er attraktivt. Men det er farligt, hvis markedet falder og dine aktier ligeledes mister værdi. Når du investerer for andre folks penge risikerer du, at de trækker stikket og derved tvinger dig til at trække dig ud af markedet på et dårligt tidspunkt – selvom de fleste fald bliver fulgt op af endnu større stigninger bagefter.
• Risiko for at handle for meget. I praksis fungerer aktieinvestering bedst for 99 % af alle med en ”køb og hold”-strategi. Men det er sjovt at handle med aktier. Problemet er bare, at du betaler en kurtage hver eneste gang du køber eller sælger en aktie. Derfor tjener din aktiehandler penge, mens det er mindre sikkert med dig. Det er sjovt at handle – men hyppige handler er en af de ting, aktieinvestorer, der klarer sig dårligere end markedet generelt har til fælles.

Hvis du gerne vil i gang med at investere er investering i aktier med en ”køb og hold”-strategi en god måde at gøre det på.

Investering i Fast Ejendom (Anbefalet)

En god mulighed er også investering i fast ejendom.

De færreste ved det, men at blive ejendomsinvestor kræver i praksis ikke meget over 100.000 kroner. Det hænger sammen med boligmarkedet lige nu, hvor du i selv halvstore byer som Nykøbing-Falster, Korsør og Kolding kan finde 2-værelses lejligheder til 3-400.000 kroner.

De lejligheder er i forbindelse med finanskrisen halveret i værdi. Men det er lejeværdien ikke. Derfor kan du opnå et afkast på vel over 10 % ved at investere fornuftigt i billige lejligheder og leje dem ud.

Som ved aktieinvestering er der både fordele og ulemper ved at investere i fast ejendom. Jeg kan ikke kalde ejendomsinvestering for din bedste investering, for du afhænger af dine forhold.

Fordele ved Ejendomsinvestering

Lad os kigge på de væsentlige fordele:

• Sikkert afkast gennem leje. Dine lejere betaler husleje til dig hver eneste måned. Efter at have betalt de faste omkostninger til skat og en ejerforening (eller, at have sat penge til side, hvis du har et hus og derved ingen ejerforening som ved ejerlejlighed) ved du, hvor meget du tjener hver måned. I byer som Nykøbing-Falster og Korsør er det intet problem at leje billige 2-værelseslejligheder ud. Du kan også benytte det store mismatch mellem udbud og efterspørgsel til at leje en lejlighed ud i København med AirBnB – en 1-værelses lejlighed på attraktive Frederiksberg kan du købe fra under 1 million kroner i dagens kurs.
• Værdistigning er en bonus. Din ejendomsinvestering er spekulation, hvis du hviler afkastet på at din ejendom stiger i værdi. Din ejendom kan både stige og falde i værdi ligesom det er tilfældet med aktier. Men investerer du på baggrund i huslejen er en eventuelt værdistigning bare et kærkomment supplement til din i forvejen gode investering. Det er på ingen måde nødvendigt.
• Sikre aktiver, du kan sove trygt med. Aktier er ikke for alle. Aktiemarkedet kan både stige, men også falde hurtigt. Hvis du er typen, der får din nattesøvn forstyrret af at aktiemarkedet falder og du har mange aktier er det ikke den bedste investering for dig. Selv når aktiemarkedet falder har danskerne brug for et sted at sove. Derfor er ejendomsinvestering baseret på driften spændende.

Ulemper ved Ejendomsinvestering

Men der er også en række ulemper, du skal være opmærksom på:

• Du binder dine penge i lang tid. Omkostningerne ved at købe og sælge bolig er høje. Det skyldes både afgifter i forbindelse med stiftelse af lån, ligesom staten kræver penge for at tinglyse dit skøde. Jo længere du har din ejendom, des bedre en investering er det både i absolut og relativt (procentuelt) afkast. Du bør ikke købe en ejendom for at sælge den kort tid efter – med mindre, du sætter i stand og derved ”flipper ejendomme”. Her er vi dog nærmere inde på spekulation end faktisk investering. Hvis du ved, at du kommer til at have brug for dine penge inden for et par år, bør du kigge nærmere på aktieinvestering end investering i fast ejendom. Men kan du sætte dine penge til side i lang tid kan ejendomsinvestering være en både sikker og attraktiv måde at investere på.
• Du skal bruge tid på at administrere dit lejemål. Du skifter lejere ud en gang imellem. Og komfuret kan gå i stykker. Derfor er din ejendomsinvestering ikke passiv indkomst på samme måde som det er tilfældet med aktier. Når en lejer flytter ind og ud skal du lave et indflytningscheck og du skal løbende checke, om huslejen bliver betalt til tiden. I praksis er det få timer i kvartalet du skal bruge på at administrere dine lejemål, men det er dog flere timer end tilfældet er for aktieinvestering.

Sammenligning: Aktier vs. Fast Ejendom

Når man sammenligner aktier og fast ejendom som investeringer, er der klare forskelle baseret på de nævnte fordele og ulemper:

• Likviditet: Aktier er meget likvide og kan sælges hurtigt. Fast ejendom er illikvid, da salgsprocessen er lang og omkostningstung.
• Startkapital: Aktier kan investeres i med relativt små beløb (ned til 25.000 kr. eller endda SU-lån). Fast ejendom kræver typisk en større startkapital (ofte over 100.000 kr. til udbetaling og omkostninger), selvom billigere ejendomme findes.
• Tidsforbrug: Aktieinvestering (med en 'køb og hold' strategi) er mere passiv. Ejendomsinvestering kræver administrationstid (lejerhåndtering, vedligeholdelse), estimeret til få timer per kvartal.
• Risikoprofil: Aktiemarkedet kan svinge hurtigt, hvilket kan påvirke nattesøvnen for nogle. Ejendomsinvestering baseret på lejeindtægt betragtes som mere stabil, da der altid er behov for boliger, selv i nedgangstider.
• Afkastkilde: For aktier kommer afkast primært fra værdistigning og evt. udbytte. For fast ejendom kan afkast komme fra både lejeindtægter (driftsbaseret, mere stabilt) og værdistigning (mere spekulativt).

Valget mellem de to afhænger i høj grad af din personlige situation, din tidshorisont og din risikovillighed.

Investering i Statsobligationer (Frarådet som vækstinvestering)

Du har også mulighed for at investere i statsobligationer. Her låner du penge til staten – eksempelvis den danske stat – og får over 1, 3 eller 10 år betalt dine penge tilbage med renter.

Afhængigt af hvilken stat du vælger kan det være en meget sikker investering. Din eneste risiko er, at staten kan gå konkurs. Det var ved at ske for Grækenland i sommeren 2015 og det skete for Argentina i 2001.

Vælger du en ”sikker stat” som Danmark får du som tak en meget lav rente. En 10-årig statsobligation i Danmark giver per skrivende stund få procent.

Investering i statsobligationer er mest af alt et redskab til ikke at miste penge til inflation. Men det er ikke noget, du efter inflation tjener faktiske penge på.

Andre Investeringsmuligheder

Aktier, fast ejendom og statsobligationer er hyppigt anvendte investeringsformer, men det er ikke de eneste.

Vi kan også nævne:

• Investering kunst eller gamle biler fordi du tror værdien vil stige kraftigt
• Investering i at opstarte egen virksomhed
• Deltagelse i kommanditselskaber, der investerer i fast ejendom i Danmark som andre lande, opstilling af vindmøller og solceller og lignende
• Eller du kan slet og ret smide dine penge på rød med lidt over 50 % risiko for at tabe dem og lidt under 50 % chance (på grund af det grønne felt) for at vinde det dobbelte

Fælles for de nævnte investeringsformer er, at de som hovedregel er præget af markant større risiko.

Risikoprofil og Alder

Hvis du er ung og har hele livet foran dig kan du tåle en højere risiko end så mange andre. Men jo ældre du er, des mindre en risikoprofil bør du acceptere. Skal du pensioneres om 5 år er det ærgerligt at investere i risikable aktier for blot at se, du om 5 år er midt i bunden af en cyklus. Priserne er måske høje igen om 10 år hvor dit afkast er højt, men du skal jo bruge pengene allerede om 5 år.

Hvad Er Den Bedste Investering For Dig?

Det afhænger af dine forhold.

Bare husk på renters rente:

Aktier og fast ejendom står frem som de umiddelbart mest attraktive.

Ofte Stillede Spørgsmål Om Investering

Her besvares nogle hyppige spørgsmål vedrørende investering, særligt i fast ejendom.

Er udlejning en god investering?

Overvejer du at købe ejendom med henblik på udlejning? Du er ikke alene. I de seneste år er denne investeringsmetode steget i popularitet.

Udlejning kan være en god investering, særligt pga. det løbende afkast, men også på grund af det langsigtede vækstpotentiale der er på ejendommene. Men det er yderest vigtigt, at kende de risici og omkostninger, der er forbundet investeringen.

De primære fordele ved at købe udlejningsejendomme inkluderer:

• Passiv indkomst: Generelt set er det penge, du ikke behøver at arbejde for at tjene, når udgangspunktet er, at din ejendom er udlejet.
• Kapitalvækst: Ejendomspriserne har tendens til at stige over tid, hvilket kan give dig profit, hvis du vælger at sælge ejendommen på et senere tidspunkt.
• Diversificering: At investere i udlejningsejendomme kan være en effektiv måde at sprede din investeringsportefølje på.
• Mere kontrol: Som ejendomsejer har du mere kontrol over dine investeringer og kan træffe beslutninger om forvaltning, vedligeholdelse og lejeaftaler.
• Inflationsbeskyttelse: Lejeaftaler kan tilpasses inflationen, så lejepriserne kan stige i takt med leveomkostningerne, hvilket beskytter din indkomst mod inflation.
• Sikkerhed og stabilitet: Ejendomsmarkedet betragtes ofte som en mere stabil investering sammenlignet med aktier og andre finansielle instrumenter, hvilket kan give ro i sindet.

Men der er også hovedsagelige risici, du kan blive udsat for:

• Uforudsete udgifter: Der kan opstå uventede reparationer eller vedligeholdelsesomkostninger, som kan belaste dit budget.
• Lejerelaterede problemer: Problemer med lejere, såsom forsinket betaling, skader på ejendommen eller vanskeligheder med at finde pålidelige lejere, kan skabe stress og økonomiske tab.
• Tidsforbrug: At administrere en udlejningsejendom kræver tid, herunder håndtering af lejekontrakter, kommunikation med lejere og opfølgning på reparationer.
• Markedsudsving: Ejendomsmarkedet kan være ustabilt, og ændringer i efterspørgslen kan påvirke din lejeindtægt og ejendomsværdi.
• Reguleringer og lovgivning: Udlejning kan være underlagt lokale love og reguleringer, hvilket kan kræve tid og ressourcer for at sikre, at du overholder dem.
• Ikke altid passiv indkomst: Selvom mange ser udlejning som en passiv indtægtskilde, kræver det ofte aktiv forvaltning og involvering, hvilket kan være tidskrævende.

Med mulighed for passiv indkomst, kapitalvækst og diversificering kan udlejning bidrage til en robust investeringsportefølje. Det er dog vigtigt at være opmærksom på de udfordringer, der kan opstå. For at maksimere succes med udlejningsejendomme er det afgørende at have en solid plan, udføre grundig research og være forberedt på at håndtere de forskellige aspekter af ejendomsejerskab.

Hvor meget skal man have for at investere?

At investere i aktier kræver ikke store beløb. Du kan i praksis starte et fornuftigt tempo allerede fra 25.000 kroner. Investering i fast ejendom kræver typisk mere, ofte over 100.000 kroner, men dette afhænger meget af ejendommens pris og beliggenhed. Billigere lejligheder i mellemstore byer kan gøre ejendomsinvestering tilgængelig med mindre kapital end mange tror.

Skal jeg betale gæld af før jeg investerer?

Ja, som tommelfingerregel bør du betale al gæld med en rente over 5 % af, før du begynder at investere i aktiver som aktier eller fast ejendom. Gæld med høj rente, såsom forbrugslån eller banklån, giver et garanteret 'afkast' ved at spare renteudgifter, som ofte er højere end det forventede afkast fra investeringer over en lang periode. Realkreditlån med lavere renter (typisk 3-4% ÅOP) behøver du derimod ikke nødvendigvis at betale af først, da det forventede investeringsafkast kan være højere.

Hvad betyder "Tomgang" og "Churn" i ejendomsinvestering?

Tomgang refererer til perioder, hvor et lejemål står tomt uden indtægt. Dette sker, når en lejer flytter ud, og en ny endnu ikke er fundet. Økonomisk tomgang koster dig mistede lejeindtægter plus de fortsatte driftsomkostninger for ejendommen. For eksempel, hvis en lejlighed står tom i tre måneder med en månedlig leje på 9.000 kr. og driftsomkostninger på 3.500 kr., er den økonomiske tomgang (3.500 kr. x 3) + (9.000 kr. x 3) = 10.500 kr. + 27.000 kr. = 37.500 kr.

Churn er et begreb, der beskriver, hvor ofte lejere fraflytter dine lejemål, typisk målt per år. En høj churn-rate betyder, at mange lejere ofte flytter, hvilket øger administrative omkostninger (at finde nye lejere, lave kontrakter) og kan føre til øget slid på ejendommen, som kræver hyppigere renovering. At finde lejere med en længerevarende lejeaftale er derfor ønskeligt for at sikre en mere stabil indkomst og minimere omkostninger.

Køb af udlejningsejendom - Sådan gør du

Inden du kaster dig ud i denne type af investering, så bør du forberede dig grundigt. Købsprocessen kan du dele op i tre faser:

Forberedelsesfasen

• Budgettering og finansiering: Fastsæt dit budget for ejendomskøbet. Undersøg hvad du har råd til at investere, samt hvad du kan lægge i udbetaling. Derefter bør du undersøge dine finansieringsmuligheder, som inkluderer banklån og realkreditlån.
• Valg af ejendomstype: Overvej hvilken ejendomstype, der bedst passer til dine behov. Dette kan være alt fra lejligheder og huse til boligudlejningsejendomme eller erhvervsejendomme.
• Beliggenhed: Find en god beliggenhed for din udlejningsejendom ved at undersøge forskellige områder. Vælg et sted, hvor der er høj efterspørgsel efter lejeboliger eller erhvervslejemål, da dette kan påvirke din indtægt.
• Søgning efter ejendom: Du kan finde ejendomme ved at søge online, kontakte erhvervsmæglere eller gennemgå private annoncer.

Købsfasen

• Få en professionel vurdering: Start med at få en professionel vurdering af ejendommens værdi.
• Forhandl prisen: Forhandl med sælgeren om ejendommens pris for at sikre, at du får den bedste aftale.
• Undersøg ejendommen: Få en grundig bygningsundersøgelse og en tilstandsrapport for at afdække eventuelle skjulte fejl og mangler.
• Søg juridisk rådgivning: Få en advokat til at gennemgå købsaftalen, så dine interesser bliver beskyttet.
• Finansiering: Sørg for at have finansieringen på plads, inden du underskriver købsaftalen.
• Underskriv købsaftalen: Når du er tilfreds med alle betingelserne i købsaftalen, kan du underskrive den.

Efterkøbsfasen

• Find lejere: Begynd med at rekruttere lejere til din ejendom for at etablere en stabil indtægtskilde.
• Administrer ejendommen: Tag hånd om de administrative opgaver, herunder oprettelse af lejekontrakter, indsamling af husleje og vedligeholdelse. Det kan være en fordel at overveje en ejendomsadministrator for at gøre processen lettere.
• Skatteforpligtelser: Vær opmærksom på dine skatteforpligtelser i forbindelse med lejeindtægterne samt eventuelle gevinster ved salg af ejendommen.

Salg af udlejningsejendom

Hvis du overvejer at få din udlejningsejendom til salg, er der flere vigtige faktorer at tage højde for for at maksimere din investering. At sælge en udlejningsejendom kan være en fremragende mulighed for at realisere gevinster og frigøre kapital til nye projekter.

Forberedelse til salg

Inden du sætter din udlejningsejendom til salg, er det afgørende at forberede den grundigt. Sørg for, at ejendommen er i optimal stand, så potentielle købere kan se dens fulde værdi. Enkle reparationer og forbedringer kan gøre en stor forskel i salgsprisen og interessen fra købere.

Effektiv markedsføring

Når du er klar til at sælge, kan du begynde at markedsføre din ejendom. Inkluder klare billeder og en detaljeret beskrivelse, der fremhæver ejendommens unikke funktioner og beliggenhed.

Få en professionel vurdering

Det er en god idé at få en professionel vurdering af din udlejningsejendom. Dette giver dig en klar forståelse af, hvordan ejendommen står i forhold til andre udlejningsejendomme til salg i området, og hjælper dig med at fastsætte en konkurrencedygtig pris.

Samarbejde med erhvervsmægler

Overvej at samarbejde med en erfaren erhvervsmægler, der har ekspertise i salg af udlejningsejendomme. En mægler kan guide dig gennem salgsprocessen, hjælpe med at finde de rette købere og rådgive dig om de bedste markedsstrategier.

At få din udlejningsejendom til salg kræver omhyggelig planlægning og overvejelse, men med den rette tilgang kan du opnå et tilfredsstillende resultat.

Kunne du lide 'Investering: Aktier, Ejendomme og Mere'? Så tag et kig på flere artikler i kategorien Læsning.