Guide til køb på tvangsauktion

At købe fast ejendom kan være en kompleks proces, uanset om det sker via en traditionel ejendomsmægler eller på en utraditionel måde som en tvangsauktion. Tvangsauktioner tilbyder potentiale for betydelige besparelser, men de medfører også en række unikke udfordringer og risici, som potentielle købere skal være fuldt ud bevidste om. Denne guide dykker ned i verdenen af tvangsauktioner for at give dig den nødvendige viden til at navigere i processen.

En tvangsauktion er en offentlig auktion over fast ejendom, som afholdes af fogedretten efter begæring fra en kreditor, typisk en bank eller kreditforening, der har pant i ejendommen, og hvor ejeren har misligholdt sine betalingsforpligtelser. Formålet med auktionen er at sælge ejendommen for at dække kreditorens krav. For ejeren er en tvangsauktion ofte en ubehagelig og sidste udvej, der resulterer i et salg til en pris, der potentielt er lavere end markedsprisen, og som sjældent dækker alle gældsposter.

Hvor finder man tvangsauktioner?

Information om ejendomme, der er begæret på tvangsauktion, er offentligt tilgængelig. De mest omfattende kilder er online. Du kan finde en samlet oversigt over tvangsauktioner over fast ejendom i Danmark på hjemmesiden tvangsauktioner.dk. Alle tvangsauktioner, der er offentliggjort i Statstidende, fremgår her og er sorteret under den enkelte retskreds. Danmark er opdelt i 24 retskredse, og du kan typisk søge via retskreds, kommune eller ved hjælp af fritekstsøgning.

Udover de digitale platforme annonceres mange tvangsauktioner også i landsdækkende aviser samt i lokalaviser for det område, hvor ejendommen befinder sig. Mens aviserne kan give et overblik over udvalgte ejendomme, giver statstidende.dk og tvangsauktioner.dk adgang til information om alle ejendomme, der er begæret på tvangsauktion i hele landet.

På tvangsauktioner.dk kan du finde en datosorteret liste over ejendomme i den ønskede retskreds/kommune. Listen indeholder vigtige oplysninger såsom dato og tidspunkt for auktionen, ejendommens adresse, bolig-, erhvervs- og grundareal, seneste kontante ejendomsværdi, matrikelnummer samt telefonnummer til den advokat, der har begæret tvangsauktionen (rekvirenten). Du kan også se, om ejendommen er på 1. eller 2. auktion, om det er en misligholdelsesauktion (M), om auktionen er aflyst (A) eller omberammet (O) efter annoncering. Fogedrettens journalnummer (AS-nr.) oplyses også. For mange ejendomme er der mulighed for at downloade salgsopstillingen som PDF.

Hvorfor overveje at købe på tvangsauktion?

Den primære motivation for mange købere er potentialet for en betydelig besparelse. Det er ikke et mysterium, hvorfor man tit kan spare mange penge ved at handle fast ejendom på tvangsauktion. Panthaverne byder ofte selv på auktionen for at sikre dækning for deres pant, men de har forinden fastsat et maksimalt bud. Man skal byde over panthaverne for at overtage ejendommen.

En altafgørende fordel er muligheden for at spare mindst 250.000 kr. sammenlignet med køb i fri handel, som det eksempelvis fremgår af et regnestykke for en ejendom til ca. 3 mio. kr., hvor panthaverens maksimale bud var 2.750.000 kr. Ifølge en undersøgelse fra itvang.dk kan besparelsen ved køb på tvangsauktion i forhold til fri handel endda være mellem 25-50 procent. Dette potentiale for en lavere købspris er den mest lokkende faktor for potentielle købere.

Risici og ulemper ved tvangsauktioner

På trods af besparelsespotentialet er det vigtigt at understrege, at køb på tvangsauktion hverken er let eller risikofrit. En af de største risici er, at man som auktionskøber overtager ejendommen 'som den er' på auktionstidspunktet. Dette betyder, at man står med det fulde ansvar for eventuelle fejl og mangler, herunder skjulte fejl som svamp, insekter, dårligt fundament eller jordbundsforhold. I modsætning til køb i fri handel har man ikke de almindelige muligheder for mangelindsigelser over for sælgeren, og det er heller ikke muligt at tegne en ejerskifteforsikring, som ellers dækker mange skjulte fejl.

Udbuddet af ejendomme på tvangsauktion er markant mindre end på det frie marked. Dette begrænser dine muligheder for at stille krav til parametre som kvalitet, beliggenhed og type af ejendom. Man skal være forberedt på, at ejendommen ofte er i dårlig stand, da ejeren typisk ikke har haft ressourcer til vedligeholdelse i perioden op til auktionen.

Undersøgelsespligten påhviler i høj grad køberen. Selvom rekvirenten (advokaten, der begærer auktionen) har et professionelt ansvar, tages der ofte mange forbehold i salgsopstillingen på grund af manglende kendskab til ejendommen. Dette betyder, at man som køber bør undersøge ejendommens papirer og dens fysiske stand langt grundigere end ved et almindeligt boligkøb.

Processen for en tvangsauktion

En tvangsauktion følger en fast juridisk procedure. Her er en oversigt over de typiske trin:

• Kreditor (f.eks. kreditforeningen) sender en begæring om udlæg i boligen til fogedretten.
• Fogedretten informerer boligejeren og giver mulighed for at møde frem til udlægsforretningen.
• Hvis boligejeren ikke betaler eller laver en aftale, foretager fogeden udlæg, hvilket giver kreditor ret til at sætte boligen på tvangsauktion.
• Kreditors advokat (rekvirenten) begærer tvangsauktion hos fogeden.
• Boligejeren og eventuelt kreditor indkaldes til et vejledningsmøde i retten. Her informeres ejeren om konsekvenserne af auktionen og muligheder for beskikket advokat eller sagkyndig. Tidspunkt for forberedende møde og auktion fastsættes.
• Fogedretten kan give boligejeren en frist (typisk 4 uger, kaldet 'Afværgefristen') til at betale hele det skyldige beløb for at afværge auktionen.
• Hvis afværgefristen udløber uden betaling, kan fogedretten hyre en person til at forsøge at sælge boligen i fri handel inden for en frist (typisk 4 uger).
• Hvis salg i fri handel ikke lykkes, udarbejdes en salgsopstilling til tvangsauktionen.
• Der kan afholdes et forberedende møde i fogedretten for at planlægge auktionen.
• Selve auktionen afholdes, og den højestbydende får ret til at få boligen overdraget.
• Både boligejeren og kreditor kan kræve en ny tvangsauktion, hvis højeste bud på den første auktion ikke dækker hele gælden. Dette kræver økonomisk sikkerhed for omkostningerne ved den nye auktion. Kommer der ikke højere bud på anden auktion, får højestbydende fra første auktion ejendommen.

Vigtige dokumenter og undersøgelser

Undersøgelsesfasen er kritisk ved køb på tvangsauktion. Du bør løbende holde dig ajour via tvangsauktioner.dk. Det er essentielt at besigtige ejendommen, helst både udefra og indefra. Ved indvendig besigtigelse anbefales det kraftigt at medbringe en byggesagkyndig for at vurdere ejendommens stand og de potentielle omkostninger til istandsættelse. Disse omkostninger skal indregnes i din budsum.

Du skal også sætte dig grundigt ind i salgsopstillingen. Den er væsentligt anderledes end en salgsopstilling fra en ejendomsmægler. Den indeholder grundlæggende oplysninger om ejendommen, auktionstidspunkt, rekvirentens informationer m.v. Vær særligt opmærksom på, hvilken del af ejendommen der sælges (f.eks. en ideel anpart, 25% eller 50%), da dette kan have stor betydning.

En central del af salgsopstillingen er prioritetsopgørelsen (pkt. A). Den lister ejendommens hæftelser (pantebreve, udlæg m.v.) i prioriteret rækkefølge, som meddelt af rettighedshaverne/panthaverne (uden kontrol fra rekvirenten). Når du byder, byder du i prioritetsorden.

Prioritetsopgørelsen indeholder typisk fire kolonner:

• Kolonne 1: Fordringer opgjort pr. auktionsdagen med renter og omkostninger.
• Kolonne 2: Restgæld på hæftelsen, der kan overtages med uforfaldne renter.
• Kolonne 3: Restancer og ejerskifteafdrag på hæftelser, der kan overtages (Kolonne 1 - Kolonne 2).
• Kolonne 4: Hæftelser, der kræves indfriet.

Du skal kunne beregne den kontante indfrielsessum for hver prioritet, du byder hjem. Vær opmærksom på, om lån er baseret på obligationer, og hvad obligationsrestgælden og kursen er – dette kan være højere end pantebrevsrestgælden i kolonne 1. Særligt problematiske kan være inkonvertible obligationer (der ikke kan indfries uden høj overkurs) eller højt forrentede pantebreve, der ikke kan opsiges før udløb.

Som udgangspunkt skal alle prioriteter, du byder ind i, indfries kontant ved auktionen, medmindre du forud har indhentet kreditors godkendelse til gældsovertagelse. I så fald betaler du kun beløbene i kolonne 3 og 4 (restancer og hæftelser til indfrielse) og overtager lånet i kolonne 2.

Ejendomme på tvangsauktion kan være 'prioriteret langt op over skorstenen', hvilket betyder, at hæftelserne overstiger ejendommens værdi. Hvis dit bud dækker auktionsomkostningerne og de øverste prioriteter, kan udækkede hæftelser slettes fra tingbogen efter auktionsvilkårene og appelfristens udløb.

Udover prioritetsopgørelsen er der en række bilag til salgsopstillingen, som bør indhentes og gennemgås grundigt. Listen kan være lang, men vigtige bilag inkluderer:

• Tingbogsattest
• Kommunalt oplysningsskema
• Forsikringspolice
• Dokumenter fra ejer-/grundejerforening (årsregnskab, budget, vedtægter, referater)
• BBR-meddelelse
• Seneste ejendomsskattebillet
• Ejerlejlighedsskema (ved ejerlejlighed)
• Vurderingsattest
• Servitutter og lokalplan
• Jordforureningsattest
• Lejekontrakt (hvis ejendommen er udlejet – vigtigt, da lejekrav hæfter på ejendommen)
• Pantebreve
• Eventuel tilstandsrapport og el-installationsrapport (ofte fraværende)
• Energimærke
• Tegninger af indretning

Vær forberedt på, at det kan være svært at indhente alle disse dokumenter, og rekvirenten har sjældent mere information end det, der fremgår af salgsopstillingen.

Hvad koster det at købe på tvangsauktion?

Den samlede pris for at købe en bolig på tvangsauktion består af tre elementer: Buddet, Størstebeløbet og Auktionsafgiften.

Buddet er det beløb, du byder på selve auktionen.

Størstebeløbet er et beløb, der skal betales ud over auktionsbuddet. Dette beløb dækker omkostninger forbundet med tvangsauktionen, såsom rekvirentens salær (advokatomkostninger), fogedretsgebyrer, ejendomsskatter, der er forfaldne op til auktionen, og andre udgifter, der har været nødvendige for at gennemføre auktionen. Størstebeløbet angives af rekvirenten på auktionen og fremgår af salgsopstillingen under pkt. B. Hele størstebeløbet skal som udgangspunkt betales kontant inden 4 uger efter auktionen.

Auktionsafgiften er en afgift til staten, der udregnes som 0,5 % af summen af buddet og størstebeløbet.

En analyse fra itvang.dk viser, at størstebeløbet stiger med budsummen, men den procentvise omkostning er højere for billigere ejendomme. For ejendomme med et bud under 1 mio. kr. var det gennemsnitlige størstebeløb ca. 60.000 kr. For ejendomme mellem 1-2 mio. kr. var det ca. 75.000 kr., og for ejendomme over 2 mio. kr. var det ca. 126.000 kr. Den gennemsnitlige handelsomkostning (størstebeløb plus afgift i procent af budsummen) var 13,4 % for ejendomme med bud på 0,2-1 mio. kr., mens den kun var 4,5 % for ejendomme med bud over 2 mio. kr. Dette understreger vigtigheden af at indregne størstebeløbet i dine beregninger, især ved bud på billigere ejendomme.

Eksempel baseret på den oprindelige information: For en ejendom med en handelspris på ca. kr. 3 mio., hvor panthaver maksimalt vil byde 2.750.000 kr., er besparelsen 250.000 kr. Din kontante købesum vil være budsummen plus eventuel overkurs på pantebreve, plus størstebeløbet (pkt. B), plus offentlige afgifter (pkt. C). Alt dette skal betales kontant udover selve buddet.

Tvangsauktionsvilkår og ansvarsfraskrivelse

Vilkårene for køb på tvangsauktion er fastsat i de standardiserede tvangsauktionsvilkår (købsnøglen), udarbejdet af Advokatrådet og Dansk Ejendomsmæglerforening. Disse vilkår bør medfølge salgsopstillingen og er også tilgængelige på tvangsauktioner.dk under 'Auktionsvilkår'. Det er bydende nødvendigt at læse disse vilkår grundigt, da de fastsætter din retsstilling som køber.

Som nævnt sælges ejendommen 'som den er' ved auktionen. Du overtager den med de rettigheder og forpligtelser, der tilhører den nuværende ejer, dog kun de forpligtelser, der dækkes af dit auktionsbud jf. Justitsministeriets tvangsauktionsvilkår. Du har ikke de almindelige muligheder for mangelindsigelser, som kendes fra handel i fri handel, og du kan ikke tegne en ejerskifteforsikring. Fogedretten og rekvirenten har et almindeligt professionelt ansvar for selve auktionens gennemførelse, men ikke for ejendommens stand.

Som udgangspunkt kan du ikke tage forbehold ved køb på tvangsauktion.

Hvis du på et senere tidspunkt ønsker at videresælge ejendommen, er det vigtigt, at en eventuel ansvarsfraskrivelse i købsaftalen er meget konkret og specifik frem for et standardforbehold. Retspraksis anerkender sjældent brede ansvarsfraskrivelser, undtagen i særlige tilfælde som konkurs- og dødsboer.

Kan man undgå en tvangsauktion?

For ejeren af ejendommen er en tvangsauktion sjældent den bedste løsning, da ejendommen ofte sælges til en lavere pris end i fri handel (typisk 10-20 % mindre). At undgå en tvangsauktion er ofte muligt, men kræver handling fra ejerens side.

Den mest effektive måde at undgå auktionen på er selv at sælge boligen på det frie marked. Hvis det lykkes at sælge til en pris, der kan dække kreditorens krav, aflyses tvangsauktionen.

En anden mulighed er at betale det skyldige beløb inden afværgefristen udløber. For mange i en økonomisk presset situation er dette dog sjældent en realistisk mulighed.

Det kan også lade sig gøre at lave en betalingsaftale med kreditorerne, så de trækker deres begæring om tvangsauktion tilbage. Dette kræver forhandling, og det anbefales ofte at søge hjælp hos en gældsrådgiver, der har erfaring med sådanne forhandlinger.

Hvor er det billigst at købe bolig?

Selvom dette ikke direkte handler om tvangsauktioner, kan det give et perspektiv på generelle prisniveauer. Ifølge tal for september 2023 fra Boligsiden/Home er husene i Vestjylland de billigste i landet, med en gennemsnitlig pris for 140 kvm på ca. 1,3 mio. kr. København er den dyreste landsdel, hvor et hus af samme størrelse koster omkring 6,3 mio. kr. Prisforskellen mellem den billigste og dyreste landsdel er over 5 mio. kr. Boligpriserne steg mest i København, Østsjælland og Nordsjælland i september 2023, mens de faldt i Vestjylland og Sydjylland.

Den nye boligskat forventes at påvirke boligmarkedet, især for de dyreste huse. De fleste husejere forventes at få lavere boligskat fra nytår, mens lejlighedsejere kan opleve stigninger.

Her er en tabel, der viser gennemsnitlig pris for et hus på 140 kvm i forskellige landsdele i september 2023:

Kilde: Boligsiden (data) og Home (beregning)

Ofte stillede spørgsmål om tvangsauktioner

Hvor kan jeg finde information om aktuelle tvangsauktioner?
Du finder information på tvangsauktioner.dk, statstidende.dk, samt i landsdækkende og lokale aviser.

Hvor meget kan jeg spare ved at købe på tvangsauktion?
Der er potentiale for store besparelser, ofte mindst 250.000 kr. og potentielt 25-50 % sammenlignet med fri handel, selv efter at omkostninger som størstebeløbet er medregnet.

Hvad er de største risici ved at købe på tvangsauktion?
Du overtager ejendommen 'som den er' og hæfter for alle fejl og mangler (svamp, insekter, fundament m.v.). Du kan ikke tegne ejerskifteforsikring, og din undersøgelsespligt er stor.

Kan jeg besigtige ejendommen inden auktionen?
Ja, det er muligt og stærkt anbefalelsesværdigt. Kontakt rekvirenten for at arrangere en besigtigelse, eventuelt med en byggesagkyndig.

Hvad er 'Størstebeløbet'?
Størstebeløbet er et beløb, der skal betales ud over dit bud, og som dækker omkostninger ved tvangsauktionen, herunder rekvirentens salær og gebyrer.

Hvad er 'Prioritetsopgørelsen'?
Det er en oversigt i salgsopstillingen, der lister ejendommens hæftelser (pantebreve, udlæg m.v.) i prioriteret rækkefølge. Du byder i denne prioriterede rækkefølge.

Skal jeg have en advokat, hvis jeg vil købe på tvangsauktion?
Det anbefales på det kraftigste at søge råd og vejledning hos en advokat med erfaring inden for tvangsauktioner, da processen er kompleks og risicine er store.

Kan jeg tage forbehold ved køb på tvangsauktion?
Som udgangspunkt kan du ikke tage forbehold ved køb på tvangsauktion.

At købe fast ejendom på tvangsauktion kan være en mulighed for at gøre en god handel, men det kræver grundig forberedelse, forståelse for processen og en villighed til at acceptere de medfølgende risici. Sørg for at indhente og gennemgå al relevant dokumentation, besigtige ejendommen med en byggesagkyndig, og søg professionel juridisk rådgivning, før du afgiver et bud.

Kunne du lide 'Guide til køb på tvangsauktion'? Så tag et kig på flere artikler i kategorien Læsning.